国家金融监督管理总局江苏监管局国家税务总局江苏省税务局等部门关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知

苏州金融监管分局，中共南京、苏州市委金融委员会办公室，南京、苏州市自然资源主管部门，国家税务总局南京、苏州市税务局，辖内各信托公司：

　　为贯彻落实国务院关于推动信托业高质量发展的若干意见，更好发挥信托制度功能，夯实信托财产独立性，保障不动产信托财产登记的规范、准确、完整，保护信托当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国信托法》《不动产登记暂行条例》以及商务部《加快推进服务业扩大开放综合试点工作方案》(商资函〔2025〕84号)等有关规定，经研究，现就做好我省南京市、苏州市不动产信托财产登记试点工作通知如下：

　　一、定义及适用范围

　　(一)定义

　　本通知所称的不动产信托是指委托人基于对受托人的信任，依法将其不动产转移给受托人，由受托人按照委托人的意愿以受托人的名义，为受益人的利益或者特定目的，对纳入信托财产的不动产进行管理或者处分的信托业务。

　　本通知所称的不动产信托财产登记，是指不动产登记机构依据委托人与信托机构等相关当事人的共同申请，根据信托文件及其他申请材料，依法为不动产办理转移登记，将信托相关事项记载于不动产登记簿的行为。

　　(二)适用范围

　　江苏辖内信托机构(以下简称信托机构)作为受托人以南京市、苏州市(以下简称试点城市)行政区域范围内的不动产开展不动产信托业务的，适用本通知。

　　二、相关要求

　　委托人在与信托机构签订信托文件前，应当充分了解信托机制及不动产信托的价值、风险及风险防范措施。委托人交付的不动产应当为委托人合法所有，可估值、可转让，权属清晰、状态正常，无权利限制情形。

　　信托机构应当立足受托人定位，遵循法律法规和监管要求，完善不动产信托业务管理机制，准确做好业务分类，扎实提升受托服务能力，切实有效防控风险，确保不动产信托目的合法合规，为受益人的最大利益处理信托事务，履行诚实守信、勤勉尽责的受托责任。

　　信托机构应当紧扣试点城市经济社会发展需要，根据监管部门信托业务分类相关要求，鼓励围绕代际传承、家庭服务、养老保障、特殊需要、风险处置、公益慈善等场景设计信托服务模式，规范开展不动产信托业务。

　　三、办理流程

　　(一)办理信托产品预登记

　　不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司(以下简称信托登记公司)办理信托产品预登记，取得信托登记系统产品编码和信托产品预登记完成通知书。

　　(二)申请出具证明文件

　　委托人与信托机构共同签订信托文件，信托文件应包括信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、处分和运用等具体内容。信托文件签订后，信托机构应当根据信托登记公司相关规定向其申请出具登记证明文件。

　　(三)办理信托财产登记

　　1.不动产转入信托时

　　信托设立时或信托存续期间，委托人以不动产作为信托财产交付信托机构的，由委托人和信托机构共同向不动产登记机构提出转移登记申请，提交信托文件、完税证明材料、信托登记公司出具的登记证明文件以及不动产登记机构要求的其他材料。

　　上述情形下，符合登记条件的，由不动产登记机构办理不动产转移登记，并在不动产权证书和不动产登记簿附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：******(信托登记系统产品编码：******)”。

　　信托机构取得不动产权利后，依法享有相关权利，并承担相应义务。

　　2.不动产转出信托时

　　信托存续期间或信托终止时，信托机构按照信托文件约定以不动产分配信托利益或处置不动产，导致不动产转出信托机构的，由信托机构和相关当事人共同向不动产登记机构提出转移登记申请，提交信托文件、完税证明材料、信托登记公司出具的登记证明文件以及不动产登记机构要求的其他材料。

　　上述情形下，符合登记条件的，由不动产登记机构办理不动产转移登记，并删除“信托财产”相关标注。

　　因人民法院、仲裁机构的生效法律文书等导致权属发生转移，或者依据人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的生效决定办理不动产登记的，按照有关规定执行。

　　(四)反馈登记结果

　　信托机构完成不动产信托财产登记后，在信托登记公司办理信托产品登记时，应当一并提交不动产登记机构核发的不动产权证书。

　　信托产品登记完成后，信托受益人可以向信托登记公司申请办理信托受益权证。具体规则由信托登记公司另行规定。

　　四、其他事项

　　国家金融监督管理总局江苏监管局会同中共江苏省委金融委员会办公室、江苏省自然资源厅、国家税务总局江苏省税务局按相关规定建立信息共享机制。信托登记公司协同做好试点信息共享与监测评价。

　　不动产信托业务涉及相关税收的，按照相应法律法规、税收政策办理。

　　各相关主管部门强化与司法机关的沟通协作，配合推动在信托纠纷审判活动中发布司法解释、指导意见或典型案例，依法保障信托财产独立性。

　　本通知自印发之日起试行一年。

　　国家金融监督管理总局江苏监管局 中共江苏省委金融委员会办公室

　　江苏省自然资源厅 国家税务总局江苏省税务局

　　2025年11月10日